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不動産投資による失敗により売却を検討する際のポイント


不動産投資による失敗により売却を検討する際のポイント

資産運用の方法の一つとして不動産投資があります。単身者用のマンションやアパートを購入し、賃料収入を得ることで収益を上げる方法です。
購入した不動産が資産価値を有しているため安定性が高く、金融機関が投資用のローンを扱っており、自己資金が少なくても手軽に始められることから、昨今では人気が高まっている資産運用の方法です。

しかしながら、あくまで投資ですので、失敗することもあります。
初期投資の費用を10年程度の長期間で回収する運用方法であることから、回収している間に当初の状況からどんどん変化が起きていきます。
「当初は賃借人がいたが、なかなか賃借人が入らなくなった」「設備に不具合が多く、修繕にお金がかかり過ぎる」「マンションの管理費・修繕積立金が増額改定された」など収支に影響を及ぼすポイントはいくつも存在します。
「現在の賃借人はもう○年も住んでいて、退去の予定は無いから安心」などと聞いていても、いつ賃借人が退去するかはわかりません。
今回は、不動産投資に失敗してしまった場合に売却を検討する際のポイントをご紹介いたします。

ポイント①:損切の考え方が重要

投資用不動産利回り金融機関でローンを組んで、不動産投資を始めた場合、入居者の有無に限らず、毎月の支払が発生します。
また、投資用物件がマンションの場合は、管理費や修繕積立金が毎月発生いたしますし、アパートであっても年間で固定資産税が課税されます。
このように入居者がいなければ、ランニングコストによって基本的に赤字になってしまうのが不動産の特徴です。
いつかは入居者が決まるかもしれないと好転する時期を待つことも方法のひとつではありますが、あまりお奨めはできません。
仮に入居者が決まってもギャンブルのように急にまとまった収入が得られることは無く、毎月の賃料収入が基本となるため、累積赤字を解消するためには長い期間を要する可能性もあります。
また、市場には数多の投資用物件が流通しており、その中には良い投資物件があるかもしれません。
金融機関のローンは収入に合わせた上限金額が決まっていますので、良い投資物件が見つかったとき、
赤字の投資物件のローンがあるために良い投資物件を取得できないという事態になりかねません。
不動産投資に限りませんが、投資には失敗もありますので、早めに損を確定させてしまうことがポイントのひとつです。

ポイント②:収益を上げている物件を同じ年度で売却することを考える

不動産売却時期不動産を売却する場合、譲渡所得があると所得税・住民税が課税されます。
反対に譲渡損失の場合には、所得税・住民税は課税されません。また、この譲渡損失はその年度中に売却した不動産の売却益と損益通算ができるという特徴があります。
不動産投資に失敗した場合、基本的には譲渡損失が発生しているはずです。
これを利用して、収益を上げている投資物件を売却した場合の譲渡所得を損益通算することにより、全体としての損失を抑えることができます。

ケース) 物件A:譲渡損失500万円  物件B:譲渡所得800万円

所有期間は各々長期保有(5年以上)を仮定する
例①:2017年に物件Aを売却し、2018年に物件Bを売却した場合
→2017年の税金は損失のみのため0円。2018年は譲渡所得800万円の20.135%、161万800円が課税される。
例②:2017年に物件Aを売却し、同じく2017年に物件Bを売却した場合
→譲渡損失と譲渡所得が損益通算できるため、差額の所得300万円の20.135%、60万4050円が課税される。

上記のケースでは約100万円の減税効果が見込めます。
また、これが短期保有である場合は、税率が39.63%とほぼ倍になりますので、減税効果も倍の約200万円が見込めます。
良い物件を売ってしまうのはもったいないという考え方はもちろんあります。
しかしながら、単独の物件の収支だけではなく、保有物件全体での収支を考えたときに前述のように同じ年に複数物件を売却して損益を通算させる方法もあることを頭に入れておきましょう。反対に保有している良い物件に市場価格よりも高値で購入する希望があった場合には、損失の大きい物件を同じ年に売却することで減税効果を見込む方法もあります。

不動産は、経済状況や街の開発などによって市場価格が変動いたします。
また、不動産投資においては、入居者が居るかいないかでも売買価格に影響を及ぼします。
そのため、タイミングによって損をするときもあれば、売却益を得られるときもあります。
不動産投資に失敗した場合に売却を検討する時には、その物件単独での収支ではなく、保有不動産全体の収支から考え、失敗した物件の損失をどのように利用できるのかを考えながら、適切な決断を下すことをお薦めいたします。

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