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親の他界により不動産の相続を受けた後にやるべきこと


親の他界により不動産の相続を受けた後にやるべきこと

相続用の不動産売却

「親の他界により不動産の相続を受けた後にやるべきこと」を考えるについては、つぎのような場面が想定される。ただし相続不動産が被相続人 (父親) とその配偶者 (母親) が居住していた土地建物のみで、相続人が、被相続人の配偶者 (母親) 及びその子供たちであるという典型的な例で考えてみる。

1)相続不動産の所有関係について

   始めに、遺産分割協議を行って、相続不動産の名義人をどのように行うかである。なお、相続分は、特別受益・寄与分等の主張がなく、それぞれが法定相続分で相続する。すなわち、所有関係は、配偶者が2分の1、子供が2分の1の人数分ということになる。

2)相続不動産の相続後の処遇について

 対象となる相続不動産の相続後の処遇をどうするかである。方法論としては、相続不動産に相続人の 配偶者が引き続き居住する場合と相続不動産を売却して売却益を法定相続分で分ける場合が考えられ る。

3)相続人の配偶者が引き続き居住する場合について

 相続不動産に配偶者が引き続き居住する場合、その不動産の所有関係は、配偶者の単独所有とするか、相続人全員の共有関係とするかに分けられる。

 前者の場合は、配偶者は、その他の相続人に代償金の支払いが生じる。代償金とは、法定相続人の一人が単独で相続する代わりに、ほかの相続人に法定相続分に応じて、相続不動産の経済的価値 (不動産の時価相当) の法定相続分に応じた現金を支払うことである。

後者の場合は、単純に法定相続分で共有持分とすることであるが、配偶者と配偶者以外の所有者 (相 続人) との関係においては、配偶者が居住する権利関係を、使用貸借 (無償) とするか、賃貸借 (有償)  とするかで分かれる。配偶者と子供たちとの関係が良好であれば、自身の母親から家賃を徴収すること は考えにくいので、使用貸借が一般的であるものと思われる。その後、母親の相続が生じれば、土地建 物を売却し子供たちの法定相続分で売却益を分けるということになる。

 ただし、権利意識の高い相続人がいる場合は、適正な家賃を決め、母親から家賃を徴収することとな る。その場合は、周辺の家賃相場で決定すればよい。

4)相続不動産を売却し売却益を分ける場合

   相続不動産に誰も居住する必要がなければ、土地建物を売却し、売却益を法定相続分で分けることとなる。実務上は、法定相続人が多数に及ぶ場合は、売買契約に伴って売主の数が多くなり、売買契約締結や売主の意思確認等の手間が煩雑となるので、不動産の所有者を法定相続人の一人の単独所有とすることを薦める。もちろん、売却益は、法定相続分で分ける。ただし、贈与税の関係で、遺産分割協議の中で、このことは決める必要がある。

 

5)不動産価値の把握のために査定を実施するについて

相続 査定

 相続不動産に配偶者が引き続き居住し代償金を支払う場合や相続不動産を売却し売却益を法定相 続分で分ける場合でも、相続が開始したら最初に着手すべきことは、遺産分割協議を行うことである。協議を行うについては、やはり相続不動産の評価額を把握する必要があり、評価額の算定方法は以下の通りである。

①相続税路線価格並びに固定資産税評価額の割戻方式

平成3年1月の閣議決定による「総合土地政策推進要綱」により、平成4年から、相続税路線価格は、公示価格の80%に、同6年から固定資産税評価額は70%を目安とすることになった。したがって、それぞれの価格を上記の%で割り戻すると公示価格と同程度の水準が求められることになる。公示価格の評価手法のメインは、取引事例比較法であるので、公示価格は時価と考えても差し支えないと筆者は考えている。

相続税路線価格並びに固定資産税評価額の割戻方式により、不動産価値の把握のための査定方法とすることも考えられるが、相続税路線価格は、1年に1回発表され、固定資産税評価額は、3年に1回見直しされるものであり、正確な時価を反映しているとは必ずしも認めがたい。結局は、時価を把握するための大まかな目安にしかならない。

実際に代償金の支払額や売却益の配分を決定するには、今現在の適正時価把握 (売買価格) が必要であるので、この方式は適さない。

②不動産鑑定価書による時価の把握

 もっともベストな時価把握としては、不動産鑑定士に依頼して鑑定評価書を作成してもらう方法である。この場合、鑑定料が発生するが、鑑定料は成功報酬ではないので、依頼と共に鑑定料の支払いが生じる。鑑定料は、筆者の知る範囲では、1物件当り土地建物の評価額3,000万円で、評価料約41万円、

 5,000万円で、約50万円、1億円で、約62万円であり、かなりの高額となる。相続不動産が高額であれば、鑑定評価書の依頼を考えてよいかも知れない。なお、鑑定士によっては、競争が激しいので、値引き可能なこともある。

③不動産業者の査定書による時価の把握

家庭裁判所の遺産分割調停においては、相続不動産の時価把握に際して、鑑定料が多額に及ぶので、不動産業者の査定書を当事者に聴取してもらい時価把握とすることが多い。ただし、不動産鑑定士による鑑定評価書に比較すると不動産業者の査定書は、精度が劣るので、複数の業者の査定書を提出させ、その平均値を時価として把握することが一般的である。

本稿の局面でも、複数の信頼できる不動産業者に相続不動産の査定を依頼し、その平均値をもって時価把握とすることが望ましい。その場合、不動産業者に対して査定料の支払いが必要となるが、筆者の知る範囲では、1物件当り評価額に係わらず、5~10万円と聞いている。

ただし、不動産業者は、所有者に対して、売買価格について、意見を述べるときは、宅地建物取引業法により、根拠を明らかにしなければならないとされているので、決まったら売却することがあり得ることを告げると、無料で査定してくれる場合があることを付け加えておく。

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