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投資用不動産で収益が上がったら考えるべきポイントは?


投資用不動産で収益が上がったら考えるべきポイント

投資用不動産 査定

売却時期をいつにすべきかを判断することであろう。投資用不動産については、中古ビルを購入する方法もあり得るが、本件においては、土地を新たに購入し、賃貸ビルを建築して、投資を行うことを前提として考えることとする。

投資用不動産で、売却に際して、購入者の判断材料は、利回りということである。土地の購入価格に、賃貸ビルの建築費を加算し、必要諸経費を加算したものが、土地建物の積算価格である。投資利回りとは、積算価格に対する年間家賃収入の割合であり、この割合が最大になる時期が売却にもっとも適した時期でもある。インフレを想定しづらい現在においては、土地価格や建築費の大幅な変動はなく、投資利回りの査定は比較的行いやすいものと思われる。

1)毎年の期首における積算価格 (2年目の査定)

投資用不動産の販売価格算出

 1年目期首の積算価格は、土地の購入価格が 100,000千円、建物の建築費が100,000千円だとすると、合計200,000千円が1年目期首の積算価格ということになる。

売却時期の適切な時期を判断するには、毎年の期首における積算価格の査定がポイントとなる。土地価格については、当初の購入価格に、期首ごとの時点修正を行う。時点修正率については、毎年1月1日に発表される公示価格 (国土交通省) や7月1日に発表される基準価格 (都道府県) のうち、対象土地と類似の変動率を採用し、時点修正率とする。

当初の土地の購入価格、100,000千円に、類似の公示価格ないし基準価格の年間変動率が1.5%であれば、100,000千円×1.015=101,500千円が土地の2年目の期首における積算価格となる。

つぎに、建物の積算価格については、当初の建築費、100,000千円に、この建築費に土地と同様に時点修正率を乗じたものが再調達減価 (現在時点で新築したらいくらになるか) となる。建物の時点修正率の根拠は、国土交通省の発表する「建設工事費デフレーター」を採用する。例えば、建設工事費デフレーター中の非住宅の鉄筋の変動率が、2017年初期と2016年初期を比較すると、年間変動率で、1.3%となる。したがって、建物の2年目の期首における再調達原価は、100,000千円×1.013=101,300千円となる。その後、建物の再調達減価に減価修正を行い2年目の期首における建物の積算価格を求めることとなる。建物の経済的耐用年数を鉄筋の場合は、40年(法定耐用年数は60年であるが) 、残価率は0%とし、定率法を採用する。したがって、2年目の期首における建物の積算価格は、101,300千円×{1- 0.07 (定率法減価率) }= 94,209千円となる。

以上により求めた土地建物の2年目期首における積算価格は、101,500千円+ 94,209千円 =195,709千円となる。

3年目以降は、同様の手法により土地建物のそれぞれの期首における積算価格を求めるものとする。

2)毎年の期首における投資利回りの算定

投資用不動産利回り

①1年目の投資利回りの算定

 1年目期首の年間家賃収入が、当初より満室であったと仮定し、年間家賃収入が、20,000千円とすると、年間の投資利回りは、20,000千円 ÷ 200,000千円= 10.0%となる。つぎに、2年目期首における投資利回りは、20,000円 ÷ 195,709千円 = 10.2%となる。

②2年目以降の投資利回りの算定

 上記と同様の手法で2年目以降の投資利回りの算定を行うことになる。

当初の5年目頃までは、投資利回りは、ほとんど変動はないものと思われるが、現実的な入居率は、初年度より2年目以降の方が高くなるのも事実である。

5年目以降から10年目までは、建物の減価償却が多いのを反映し、その時点の積算価格は、当初の積算価格を大きく下回ることが想定される。一方家賃収入は、10年目くらいまでは、大幅な下落も想定されないので、ほぼ一定である。したがって、投資利回りは、初年度よりも10年目までは、毎年上昇する傾向にある。

10年目以降に入れば、建物設備等の修繕費や管理費等の大幅なアップが見込まれ、一方、貸家の空室率が上昇し、家賃値下げを断行しないと入居率の維持も困難となる。必然的に家賃収入も下落する傾向を示すようになる。したがって、投資利回りは、ある時点において、下降曲線を辿ることとなる。

③売却を想定する時期

不動産売却時期

 以上のように毎年の期首における投資利回りを的確に把握しておけば、結果として、投資利回りの頂点がおのずと判断できるのである。投資物件の購入者の最大の関心は、投下資本に対して、どの程度のリターンが想定できるかということである。下降曲線に入った投資用不動産は、購入者にとって、何らのメリットはないので、思った積算価格では売却できない。

 投資用不動産のセールスポイントとしては、投資利回りが頂点に達する少し前の時点で売却することが不可欠である。何故なら、購入者にとって、投資額に対するリターンが今後上昇的に望める期待感を残せるからである。購入者の買い気をそそることも重要である。

④売主側のメリット

 確かに、売主側から考えると、投資利回りが頂点に達する少し前の時点で売却することは、もったいないという感覚に陥るかも知れない。しかしながら、この時点での売却価格は、積算価格をもって売却できるということを意味する。今までに減価償却した金額と残りの積算価格を合算すると投下資本の全額が回収できることになる。すなわち最も高い価格で売却できるのである。今までに蓄積した税金差引後の家賃収入総額と、全額回収した投資額を加算し、新たな投資用不動産を購入できるのである。

時期を逸した売却価格は、経験則的にも積算価格を大きく下回り、投下資本の回収すらできない。今後の投資用不動産の購入に陰りを残す結果となるのである。

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