【8社】不動産売却一括査定を徹底比較!

離婚後、慰謝料を払えない場合に考えるべきポイント


離婚届け

離婚は人生における最大級のイベントと言っても良い重要な決断事ですが、同時に人生の転換期ともなります。

人によってそれまでの結婚生活に費やした時間は異なるでしょうが、その長短に関わらず、離婚には様々な清算事が必要になります。

財産分与については基本的には今ある現存の財産を適切に分ければよいのですが、養育費や慰謝料については自分の持分の中から新たに財源となる原資を確保しなければなりません。

個別ケースにもよりますが、慰謝料はともすればかなりの負担額となることもあり、財産分与などで相手に持っていかれた残りの資産では現預金が足りずに資金を用意できないこともあります。

そのままでは離婚相手に対して債務不履行の責任を負ってしまうことになるので何とか手を打つ必要があります。

そのような時にぜひ活用したいのが不動産です。

土地やマンション、戸建ての持ち家などの不動産は売却して現金化することで様々な使途に用いる資金源となってくれます。

ただ、不動産の売却は特有の事情によってスムーズにいかないこともあり、この点を留意しておく必要があります。

■持ち家を売却して慰謝料に充てる基本の流れを確認しよう

家 売却

不動産の売却を自分で行うのは実務上、また法的リスクの観点から危険ですので、プロの不動産業者の力を借りる必要があります。

不動産業者は物件を査定し、市場価値を判断してくれるので、これを元に実際の売り値を決めます。

今ではネット上に不動産の一括査定サービスがあるのでこれを利用するのが基本です。

このサービスは自分の不動産の基本的な情報を一度入力するだけで、その物件取引を得意とする複数の業者から査定を受けることができるものです。

最初の連絡は簡易査定といって、大よその市場価格を知らせてくれますが、次に複数業者の中から数社に絞り、実際に物件を見に来てもらって詳細な査定(訪問査定といいます)を受け、実際の売り値を決めます。

売却予想額や信頼性などを見ながら目ぼしい不動産業者を選定したら、不動産売却の仲介契約を結び、市場の見込み客の呼び込みや内見案内、契約などの実務を任せることになります。

通常は3か月~6か月程度で買い手が見つかるので、その相手と物件の売買契約を締結します。

これが基本的な流れですが、不動産は家電製品や車などの売却と違って難しい問題が出ることがあります。

代表的な住宅ローンの問題を次の項で見てみましょう。

■住宅ローンが残っている家は売却代金で完済できるかどうかがカギ

 不動産間取り

ローンが残る家は抵当権が付いたままですので、そのままでは売却することができません。

売却代金からローンの残債を返せるだけの資金を賄えれば良いのですが、それができない場合は現預金などの自己資金を投入してローンを一括弁済する必要があるのです。

離婚に伴う慰謝料等の支払いに困っている状況ですから、事前弁済に投入できる手持ちの現預金は少ないことが予想され、その場合はやはり売却代金で賄うしかありません。

しかし不動産の売却は買い手が見つかるか否か、そしてその相手が実際にどれくらいの値段で買ってくれるかは未知数です。

従って、売却金額がローンの残額に届くかどうかの算定予想に失敗すると不動産売却自体が失敗に終わってしまい、伴って慰謝料の支払いも困難になり、債務不履行となる恐れがあります。

そのため売却する側として大切なことは、査定を頼んだ複数業者から出される査定額について、「確実性」という観点で見なければならない、ということです。

恐らく、不動産オーナーの心理としては「できるだけ高く売りたい」という願望があることでしょう。

そのため「最も高い査定額を提示した業者に売却仲介を依頼したい」という心理が働くはずです。

その時にぜひその査定額を数字上の高さだけでなく「確実性」という視点でも見るようにしましょう。

中には仲介の成功報酬欲しさから、根拠のない不当な高値の査定額を提示する業者もいるので、そうした業者は避けなければなりません。

しばらく売れない状況が続いた後、それとなく「売り値を下げましょう」と助言してくる確信犯的な業者も存在します。

売却を依頼する側としては、一括査定サイトを利用してできるだけ多くの業者に査定をお願いするようにします。

各社の査定額には開きがあることが多いですが、他社の査定額の数値から極端にかけ離れた高額の査定額を提示する業者は避けるようにしましょう。

逆に極端に低額の査定を出す業者はその物件の取扱いについて自信がないか、あまり得意でないのかもしれません。

戸建て、マンション、あるいは土地と、不動産の種類によって得手不得手も出てくるので、自信の無い業者も選定から外す必要があります。

このような業者をふるいにかけて除外した後は、できるだけ高額な査定額を出す業者で、且つ相性が良く、信頼できるところを選別していきます。

訪問査定や業者の事務所へ訪問して相談する際に、担当者と実際に相対して色々な相談をしたり、売却仲介の実績などを聞いてみます。

質問に淀みなく答えてくれ、印象的にも良いなと感じ、また自らが提示した査定額の通りに売却を実現させる自信があるな、と感じられるところに売却仲介をお願いするようにしましょう。

■現金化までの時間的余裕も担保しよう

不動産売却の時間

不動産の売却は市場の買い手を探して交渉するなど時間がかかります。

目的は慰謝料の支払いですから、支払期限までに現金化する必要があります。

売却手続きの着手をできるだけ急ぐことも必要ですが、できれば慰謝料の支払い期限について契約上も担保しておきたいものです。

離婚協議書で支払い期限が設定されると思いますが、不動産を売却して資金を確保するので時期がどうしても流動的になることを理解してもらい、基本的な期限は設けたうえで、さらに特約としてその時期までに売却が成功していなければさらに支払い期限を何日間延長する、などの工夫を凝らすことで債務不履行となるリスクを低減することができます。

離婚協議書の作成は弁護士や行政書士が得意としているので、自分で作成するのが不安な場合は相談してみても良いでしょう。

■最後に・・・所有している不動産の価値の把握

離婚後にするべきポイントとしては、最もお金が動く持ち家の市場価値の把握に努めましょう。

売却するかどうかは後で考えることができます。

その前に、自分の所有している不動産にどれだけの価値があるのか。

売却することによりどんな状況に至るのか具体的にイメージすることが重要です。

その上で重要なのが不動産の査定です。売ることを固める必要はありませんが、

至上価値として査定から実施をしてみましょう。

不動産一括査定は、完全無料で所有している不動産の価値を把握できるのでとても便利です。

是非、試してみてください。

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